2022.06.22
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収益を生み出す賃貸&店舗併用住宅、中高層建物について

「土地(資産)活用」に対応した「賃貸・店舗併用住宅」を得意とするハウスメーカーがあります。この記事では、その特徴依頼先選別のポイントのほか、中層以上の建物を供給するハウスメーカーについても紹介します。
 

土地活用ニーズに対応

ハウスメーカーの中には、戸建て住宅だけでなく賃貸住宅を供給している事業者がいます。また、戸建て住宅と店舗を組み合わせた建物に多くの実績を持つ事業者も存在します。注文住宅の中で最も高度なノウハウが求められるのが「賃貸・店舗併用住宅」であり、依頼先選びには慎重な見極めが必要です。
 

そもそもハウスメーカーが上記のような建物の供給に取り組むのはなぜでしょうか。それは、土地(資産)を有効活用したい、あるいは相続税対策などでそうする必要性に迫られる人たちが一定層いるから。

特に街中ではそう。建物は自分たちで住むだけでは収益を生み出しませんが、余剰スペースを貸したり、自分たちで商売をすれば収益を生み出します。ですので、この分野を「収益付き住宅」などと呼称することもあります。
 

さて、各要素についてポイントを確認しておきましょう。まず「賃貸」ですが、建物や部屋の質だけでなく、「サブリース」をはじめとするオーナーの長期・安定的な賃貸住宅経営を支える仕組みが重要になります。
 

賃貸スペースの事例
賃貸スペースの事例


サブリースとは賃貸部分を丸ごと事業者が一定期間(ほとんどは30年間)借り上げることで、これによりオーナーは家賃変動による影響を受けにくくなります。借り上げは各事業者のグループ不動産会社が担当するのが一般的です。
 

不動産会社は入居者募集や家賃の回収、建物管理などを行います。これにより、オーナーは経営する上での面倒事にあまり関わらなくてすみます。いずれにせよ、賃貸に関するサービスもこの分野では重視すべきです。

ハウスメーカー、賃貸住宅の専業事業者、さらには地域の工務店・ビルダーまで幅広い事業者が参画しており、具体的にどのような実績があるのか、サービスの充実度合いなどを詳細に検討すべきです。
 

「店舗」については、オーナーが商売を行うケースだけでなく、例えばコンビニエンスストアを誘致するなどといったケースも考えられます。特に後者の場合は、特別なルートが必要になり、これは事業者によって優劣が存在します。

さらに外観や内装の質も問われます。この他、料理店を経営したいなどといった場合、腕の良い料理人まで手配するといった事業者も存在します。この分野も様々な事業者が参画していますが、そうした点まで検討したいものです。
 

店舗(ネイルサロン)併用をイメージした事例
店舗(ネイルサロン)併用をイメージした事例


賃貸・店舗とも長期安定経営を実現するためには、それぞれにプランニングなどの高度なノウハウが必要なわけですが、住宅+賃貸+店舗が組み込まれる建物も、近年では見られるようになってきました。
 

住宅部分を「二世帯」とするプランもあり、こうなると非常に難度が高まり、建物の高層化の必要性などから、対応できる住宅事業者は非常に限られてきます。では、ハウスメーカーはどうなのでしょうか。
 

4階建て以上の建物を建設するハウスメーカーも

通常、3階建てまでを「低層」、5階建てまでを「中層」、それ以上を「中高層」「高層」などと言います。一般的な住宅事業者では3階建てまでが普通で、中層以上の場合は、そもそも建てられない、あるいはRC(鉄筋コンクリート)造などでの対応となります。
 

ですが、中層以上に対応する事業者も存在します。あくまでそれぞれの事業者が供給する住宅の建築技術を強化した構法によるものですが、以下のようになっています。
 

<中層に対応するハウスメーカー>
積水ハウス=4階建てまで
大和ハウス工業=5階建てまで
パナソニックホームズ=9階建てまで
ヘーベルハウス(旭化成ホームズ)=10階建てまで など
 

以上は、鉄骨プレハブ系ハウスメーカーによるもので、重量鉄骨構造になります。また、近年は木造でも4~5階建てまでに対応するハウスメーカーもあります。
 

<木造で中層に対応するハウスメーカー>
住友林業、三井ホーム など
 

中層のモデルハウスがある住宅展示場の様子
中層のモデルハウスがある住宅展示場の様子


ところで、特に中高層の建物については従来、地場のゼネコンが供給の主な担い手でした。ハウスメーカーは比較的、近年になってこの分野に参入したわけですが、違いは何なのでしょうか。それは住まいとしての質だと言えそうです。
 

というのも、前者がこれまで建ててきたのはあくまで商業ビルの延長。住まいとしての機能は言葉は悪いですが二の次といったイメージです。ですので、暮らし心地への配慮はあまり期待できないのが実情でした。

その点ではハウスメーカーはこれまでに多くの実績があります。また、賃貸住宅にはこの分野の専業事業者がありますが、彼らには戸建て住宅のノウハウが乏しいという側面があります。
 

ハウスメーカーは近年、事業の多角化を図っており、例えばオフィスビルといった分野にも実績を広げている事業者がいます。そうした背景があることから、賃貸、店舗といった収益を生み出すスペースを組み合わせた住まいの提案を強化しているのです。

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